2-諸費用について

さて先日、不動産屋さんとお会いしたときにざーっとした「今後の流れ」の説明を受けました。

そのとき特に気になったのが物件価格以外にかかる費用です。

紙

そもそもボクは今回の購入まで、仲介の中古住宅に消費税がかからないことすら知りませんでした。

で、具体的な諸費用としては以下の通りになるそうです。

  • 法定仲介手数料
  • 仲介手数料消費税
  • 売買契約書収入印紙
  • 登記費用
  • 住宅ローン費用
  • 諸費用ローン費用
  • リフォームローン費用
  • 公租公課等清算金
  • 火災保険料
  • 不動産取得税

そしてうちの場合の概算はこんな感じに。

法定仲介手数料46万5,000円
仲介手数料消費税3万7,200円
売買契約書収入印紙1万円
登記費用20万円
住宅ローン費用0円
諸費用ローン費用0円
リフォームローン費用0円
公租公課等清算金0円
火災保険料5万3,910円
不動産取得税0円

法定仲介手数料と消費税

いわゆる仲介手数料は法律で決まってたんですねぇ。もちろん知りませんでした。

計算式はといいますと(簡便法)、

(物件価額)×3%+6万円

ということらしいので、「1,350万×0.03+6万」で46万5,000円。

それに消費税の8%を掛けて3万7,200円です。

売買契約書収入印紙

これは次回不動産屋さんへ行くときの話になりますが、売り手さん同席のもと、色々と説明を受けながら「売買契約書」を交わします。

その契約書に必要な印紙となります。

だいたい以前から疑問に思ってるんですけど、そもそもなんで印紙って必要なんですかねぇ。これだけで一体どれほどの金額が浮くことか・・・(せっかくなので「印紙の必要性Q&A」みたい記事をググったところ、そんなに必要ではないことを理解した)。

ちなみにその契約書を交わす際、手付け金として物件価格の1割を払うことになってます。「一般的に1割」とのことですが、今回はキリのよいところで100万円とのことです。

登記費用

この内訳がよくわからないんで次回聞く予定ですけど、結構高いですねぇ。それとも一般的なのかしら。

知り合いに司法書士でもいれば聞けるんですけど、いないんですよねぇ、残念ながら。

ローン費用

ローン組まないので0円です。

公租公課等清算金

これもよくわかりませんでしたので調べてみたところ、売り手と買い手による、最初の年の固定資産税とかの負担の割合のようですね。

つまり基準となる日を決めて(起算日)、購入日以降の固定資産税を日割りし、その金額を売り手に支払う仕組みらしいです。

固定資産税は毎年1月1日時点での建物の所有者に請求がいくらしいです。納期は市町村事に決めることができまして、うちの市だと(4期の場合)4月末、7月末、12月末、2月末みたいな区切りらしいです。

受け渡し予定日が5月末頃なので、1年間の半分以上はこの物件に住むことになります。

そう考えると恐らく固定資産税の半分以上はこの「公租公課等清算金」として支払うことになりそうです。現状0円なのはまだ計算してないのかもしれませんね(あるいは請求がそのうちボクに直で来るか)。

火災保険料

高いですね、これ。

うちの今のマンションが4年ごとに火災保険の更新ですが、もっと安かったと思います。

次回、要確認です。

不動産取得税

これは建物と土地の「固定資産税評価額」によって計算します。

ただこれには規定の軽減措置がありまして、それを元に計算すると0円になりました。ありがたい話です。

【ちなみに建物の計算方法】

要件として挙げられる「床面積(50平方メートル以上240平方メートル以下)」と「築後経過年数等(昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること、もうひとつ新耐震基準云々ってのがあって、そのどちらかに該当)」を満たしてることが前提です。

そして、新築された日によって軽減額が決まってまして、うちの場合は「昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日」というのに当てはまるので420万円。

そして

(建物評価額−420万円)×3%

が税額となりますが、うちは固定資産税評価額が課税標準の軽減額以下なので建物の税額がゼロとなります。

【ついでに土地の計算方法】

(1)4万5,000円もしくは(2)次の計算式のうち、いずれか多い方が軽減額となります。

土地1平方メートルの評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200平方メートルが限度)×3%

で、うちは(2)の方が金額が多かったわけですが、これを

土地の評価額×1/2×3%

の値から引いた額が税額となります。が、こちらも(2)の軽減額の方が多かったのでゼロでございます。

色々と奥深いですねぇ。



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